가상토지열풍:경매가 '이슈'된 후 사람들은 왜곡된 게임에 갇혀 있다

(Dan Tri) - 최근에는 토지 경매라는 새로운 직업이 생겼습니다. 이 사람들은 하노이뿐만 아니라 다른 여러 지방으로 단체로 여행하는 경우가 많습니다. 그들이 가는 곳마다 소음과 흥분을 일으키고 그 지역의 시장을 왜곡합니다.


경매 낙찰 후 서둘러 양수인 찾기

최근 하노이 외곽의 토지경매 소식에 많은 이들이 깜짝 놀랐다. 8월 19일, Hoai Duc 지구는 Tien Yen 면, Long Khuc 마을, LK03 및 LK04 지역에서 19개 토지 경매를 진행하여 700세트의 문서와 400명의 참여 고객을 유치했습니다.

그 결과 20시간 동안 9라운드를 진행한 결과 LK03-12 토지는 시작가보다 18배 이상 높은 1억 3,330만 VND/m2로 최고가를 기록했다. 이 부지의 면적은 113m2이므로 총 가치는 150억 VND입니다.

LK03-06 및 LK04-06 부지는 1억 2730만 VND/m2로 두 번째로 높습니다. 나머지 14개 토지의 낙찰가는 9730만~1억 2130만 VND/m2였다. 두 부지의 최저 낙찰가는 9,130만 VND/m2로 시작가보다 12.5배 높았다.

경매에서 승리한 직후 모든 토지가 2억 5천만~6억 VND/랏의 차이로 판매되었다는 점을 언급할 가치가 있습니다. 1억 3330만 VND/m2의 가격으로 낙찰된 토지도 최대 8억 VND의 차이에 판매되었습니다.

8월 10일 오전, Thanh Cao 면(하노이 Thanh Oai) Thanh Than 마을 Ngo Ba 지역의 토지 68필지 경매에서도 비슷한 상황이 발생했습니다. 이번 경매에는 1,545명의 참가자로부터 4,600개의 입찰이 이루어졌습니다.

세션이 끝날 때 코너 부지는 시작 가격보다 8배 높은 약 1억 50만 VND/m2의 최고 낙찰가를 기록했습니다. 낙찰가는 종종 시작 가격보다 5~6.4배 높은 6,300만~8,000만 VND/m2에 달합니다.

경매에서 승리한 직후 많은 투자자들은 3억~5억 VND/랏의 차이가 있는 그룹 판매 광고를 냈습니다. 그러나 단 하루 만에 가격 차이는 약 1억 VND으로 떨어졌습니다.


많은 사람들은 경매에서 승리한 후 서둘러 수억 동에 팔겠다고 제안했습니다(사진: Duong Tam).

7월 28일 하노이 단프엉(Dan Phuong)현도 단프엉(Dan Phuong), 하모(Ha Mo), 프엉딘(Phuong Dinh) 면에서 85개 토지에 대한 경매를 조직했으며 경매에 참여하기 위해 제출된 서류 1,252세트를 보유했다. 그 결과, 하모(Ha Mo) 면의 토지가 최대 9,920만 VND/m2에 입찰되어 많은 사람들을 놀라게 했습니다.

토지 경매 직업

Dan Tri 기자 와 대화를 나누면서 EZ 베트남 부동산 투자 및 개발 합작회사의 Pham Duc Toan 대표는 최근 경매가 "정상적이지 않다"고 말했습니다.

"최근에는 토지 경매가 새로운 직업으로 자리 잡았습니다. 이들은 단체로 경매에 집중하는 경우가 많으며 하노이뿐만 아니라 다른 여러 지방으로 이동합니다. 그들은 경매에 있는 모든 토지를 경매에 등록합니다. 복권에 당첨되면 그들은 장기 투자나 실제 사용이 필요 없이 즉시 판매될 것입니다. 그들은 어디를 가든지 그 지역의 시장을 왜곡하고 떠들썩하게 만듭니다.

아직 경매가 끝나지 않았지만 경매단체들은 이미 토지 매물을 준비 중이다. 많은 토지를 확보하는 한 그들은 고객을 초대하여 그 자리에서 바로 차액을 구매할 것입니다.

또 토지경매에 참여한 단체들은 앞서 주변 토지자금을 저렴한 가격에 모아왔다는 정보도 있다. 토지 경매를 이용하여 이 이익 집단은 토지 가격을 올리고 이익을 위해 판매합니다.

Pham Duc Toan 씨는 최근 토지 경매가 많은 참가자를 끌어 모은 이유를 설명하면서 최근에는 투자 토지 제품의 공급이 새로운 것이 아니며 주로 사람들이 판매하는 2차 상품이나 수입품이라고 말했습니다.

둘째, 8월 1일부터 시행되는 부동산 사업법 은 105개 구역에 대한 구획을 정하지 않아 땅값이 계속해서 급등할 것이라고 믿는 사람들이 많다.

셋째, 시작 가격이 매우 낮기 때문에 보증금이 1~2억 VND/랏에 불과하므로 많은 사람들이 '녹색-익은' 스타일에 기꺼이 참여하고 있습니다. 이기면 수억동의 이익을 위해 팔게 됩니다. 팔 수 없다면 보증금을 포기하게 됩니다.


많은 그룹이 경매 현장에 바로 컨설팅 포인트를 배치했습니다(사진: Duong Tam).

같은 의견을 공유하는 베트남 부동산 중개인 협회(VARS)의 시장 조사 실무 그룹 회원인 Mr. Le Dinh Chung은 최근 토지 경매 낙찰 가격이 시장 지역보다 훨씬 높다고 말했습니다. 많은 사람들이 경매장에 몰려드는 이유는 시작가가 너무 낮기 때문이다. 아직도 옛날 방식으로 계산하기 때문이다.

입금액이 낮기 때문에 투기꾼 집단이 참여합니다. 그들은 차등 판매를 통해 높은 이익을 얻기 위해 적은 금액의 돈을 지출하는 것을 받아들입니다. 최근 Thanh Oai의 일부 경매 토지는 판매 가격을 낮추어야 했고 심지어 물품을 없애기 위해 약간의 손실도 줄였습니다.

토지경매가 '잘못된 길'로 갈 우려

투기세력이 서핑에 가담해 땅값을 부풀린다는 사실은 해당 지역의 시장뿐만 아니라 다른 곳으로도 확산될 수 있는 예측 불가능한 결과를 초래할 것이다. 정 씨는 높은 토지 경매 가격으로 인해 많은 사람들이 주변 토지의 매매 가격을 비교하고 인상하게 될 것이라고 말했다. 가격이 급격하게 부풀려 사실상 열병을 일으키고 있다. 판매 가격이 올랐음에도 불구하고 누구도 접근할 수 없어 거래가 이뤄지지 않았다.

이전 Thu Thiem 토지 경매와 유사하게 가격이 너무 높게 올라 주변 토지가 부풀려졌습니다. 이에 따라 호치민시 부동산 시장은 아직 회복되지 못하고 있다.

같은 의견을 공유하는 Pham Duc Toan 씨는 주정부 가격 으로 성공적인 토지 경매가 예산 수입을 가져올 것이며 이는 좋은 일이라고 말했습니다. 그러나 미래의 결과는 사회 보장 및 지역 경제 발전과 관련하여 엄청날 것입니다. 높은 낙찰가는 주변 지역 전체 땅값을 끌어올릴 것이다.

예를 들어, 토지 한 조각이 5천만 VND/m2에 거래되고 있습니다. 그러나 경매 후 낙찰가는 최대 1억 VND/m2였으며 주변 토지 소유자는 확실히 가격을 최소 6천만~7천만 VND/m2까지 올릴 것입니다. 거기서부터 해당 지역의 부동산 시장은 왜곡되고 조작된다. 이전에는 주택을 구입해야 하는 지역 주민들이 접근하기가 훨씬 어려웠지만 지금은 더욱 어렵습니다.



토지경매에 참여하는 대부분의 단체들은 실질적인 필요가 없고 오로지 이익 창출만을 목적으로 한다(사진: Duong Tam).


"승자가 서핑을 할 수 없다면 2022년과 같은 일부 경매에서는 대량 포기 상황이 발생할 것이라고 생각합니다. 그러나 일부 합리적인 가격의 로트에서는 여전히 낙하할 것입니다. 돈이 충분합니다. 이는 지불 마감일까지 기다려야 합니다. 검증할 근거가 있다"고 Toan씨는 말했습니다.

특히 해롭고 부풀려진 토지 가격은 대규모 프로젝트를 실행하는 투자자에게 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 주에서는 토지 가격을 결정하기 위해 경매 가격을 기준으로 할 것입니다. 따라서 지출하는 금액이 너무 커서 투자자들이 수익을 내기 어려워서 더 이상 하지 않게 됩니다.

Toan 씨는 "이것은 득보다 실이 더 많은 문제라고 생각합니다. 경매 활동을 바로잡기 위한 조치가 있어야 합니다"라고 강조했습니다.

전문가는 이에 대한 해결책을 제시하며 토지 가치를 재평가하고 매장량 수준을 높이는 것이 필요하다고 말했다. 최근 경매에서는 지분이 매우 낮기 때문입니다. 투자자가 장기 또는 부동산을 보유하려는 경우 큰 금액의 예금을 할 수 있습니다. 이기면 구매할 것이기 때문입니다. 하지만 예금 스키밍을 목적으로 가입한 사람들은 감히 큰 금액을 예금할 엄두를 내지 못합니다.

또한 국가는 투기세력의 경매 참여를 제한하기 위해 파일스키밍(pile skimming)을 금지하는 조치를 취해야 한다. 이를 통해 지역 부동산 시장을 안정시키겠습니다.

동일한 솔루션을 제시하는 Le Dinh Chung 씨는 현재보다 더 높은 시작 가격을 설정하는 조치가 필요하다고 말했습니다. 게다가 보증금은 현재 시가의 20%가 아닌 30~50% 정도로 인상된다. 거기에서 나쁜 의도로 토지 경매에 참여하려는 사람들은 그것을 고려하게 될 것입니다.

또한, 투자자는 보증 금액을 주최자의 계좌로 이체하도록 요청할 수 있습니다. 투자자가 경매에서 낙찰될 경우 조직위원회는 보장 금액을 유보하여 부족할 경우 추가 지급합니다.